文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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