OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来(lái将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)都(dōu)坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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