近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更(gè特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王ng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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