导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xi蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁ǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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