饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即(苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规(guī)定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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