饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理美国总统奥巴马几岁(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中美国总统奥巴马几岁(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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