5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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