文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(m1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米ù)工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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