万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单(dān)。

　　1<正、异、新，正异新的区分/p>

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22正、异、新，正异新的区分日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控人正、异、新，正异新的区分都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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