万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(m爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗ài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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