5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出女生工资多少算正常，女生工资多少算正常现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩女生工资多少算正常，女生工资多少算正常出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待女生工资多少算正常，女生工资多少算正常它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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