5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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