文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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