万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiān含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式g)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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