OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江RE偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法IT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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