文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　<一个男人出轨了还爱自己的老婆吗strong>1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬一个男人出轨了还爱自己的老婆吗的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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