文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(c兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案óng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-4兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案0％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hò兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案u)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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