万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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