5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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