5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(x湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少iàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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