近两年火(huǒ)旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募RE旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容ITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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