万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔(我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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