“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年(nián)的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿集团合伙人、首席(xí)经(jīng)济学(xué)家吴亦凡现在在哪里关着洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关(guān)注度从(cóng)板块(kuài)向(xiàng)单个标的转移(yí)。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的(de)，房企的主要资金(jīn)来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背景的(de)房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在(zài)销售，还(hái)是融资等(děng)各(gè)个(gè)方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)房(fáng)企(qǐ)在资本(běn)市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大多表(biǎo)现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线(xiàn)”情(qíng)况，且有逐吴亦凡现在在哪里关着渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得(dé)注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置(zhì)的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例(lì)都维持在(zài)33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实(shí)现了快(kuài)速的开(kāi)盘(pán)利(lì)用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二(èr)线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机(jī)会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是扩(kuò)张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据(jù)2吴亦凡现在在哪里关着023年一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通(tōng)股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基(jī)金”“全(quán)国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了(le)较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额(é)607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来(lái)多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐移至(zhì)下(xià)游。“中国房地产行业在(zài)进入存量(liàng)房时代(dài)，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越(yuè)来(lái)越多(duō)。美国(guó)过去的数(shù)据充分说明了(le)这(zhè)一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收(shōu)七(qī)根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素(sù)一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的(de)是志(zhì)邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该(gāi)股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季(jì)报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物(wù)业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能(néng)做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到产品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些(xiē)固定人员成(chéng)本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该公(gōng)司能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位和比较(jiào)好的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 吴亦凡现在在哪里关着