导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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