近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化(huà太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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