导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(x大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别iān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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